房地产，还能怎么办?

  一年之间，似乎一切都变了。

  走过土地红利时代、金融红利时代的房地产，仿佛突然进入了”没有红利“时代。

  房地产会消失吗？所有人都知道不可能，这是支柱产业之一。

  但房地产该如何做下去？大多数从业人，都在迷茫之中。

  今天，猫姐想探讨一下这个话题。

  中国房地产巅峰30年后走向何方说财猫摄

  在人均居住面积超过40㎡，住宅地产走向疲软后，中国的房地产，有没有可能，走向不动产经营的方向？

  答案看起来有点老套：寻求不确定性中的确定性。

  过去几十年，开发商注重规模，不在乎利润；购房者注重涨幅，不在乎租金。

  但2022年开始，利润开始变得重要；租金>涨幅，可能成为不动产投资的新逻辑。

  重新认识这个行业，也许是“活下去”的前提。

  存量时代的新战争

  其实，除了住宅之外，中国的商办市场怎么样？

  万物梁行首席执行官叶世源，给过一组数据：2021年我国商办用地成交量居近年高位，2021年则明显降温。

  ”2021年，全国300城共推出商办用地2.67亿平方米，同比下降15.6%，成交2.08亿平方米，同比下降21.2%。“

  他认为，从上述种种数据都显示，商业不动产已进入存量时代。

  一面是行业天花板切切实实到来，另一面却是商业不动产在楼市下行时期所展现的明显优势。

  于是我们看到，当楼市在“跌跌不休”的时候，大宗资产的成交和价值，却在往上走。



  商业不动产进入存量时代说财猫摄

  根据赢商网不完全统计，2021年，中国内地投资市场大宗商业物业交易总额超775.9亿元，涉及27宗案例。

  而2021年全年约47个大宗交易案例，涉及总金额约711.13亿元。

  是的，数量少了近一半，但交易总金额却更高了。

  这反映出在疫情防控常态化之下，市场上买家的风险偏好更保守，交易项目更向头部明星项目集中。

  原因也不难理解，全球都在印钱，都在通胀，资金总要有去处，房地产不是不行，只是有些地方不行，有些房子不行。

  一线城市的核心资产，具有稳定的现金流，良好的抗风险能力，依然是资金青睐的宠儿。

  商业不动产的香港经验

  以铜为镜，可以正衣冠。

  说到商业不动产，首先一个可供参考的市场，是香港。

  相对于内地，香港地产业，无论是发展程度还是建造、运营水平，都要成熟一些。



  那么，当市场成熟到一定程度后，港资地产商的归属是什么？

  答案大家都猜得到。

  当下，香港活得比较好的地产商，比如新鸿基、新世界、恒隆、恒基、太古、九龙仓等，无一不是最优秀的综合地产运营商，住宅开发、商业运营，两手都要硬。

  这样发展的结果就是，这些开发商，负债率超低，利润率又极高，钱赚得多，还不容易爆雷。



  看，50%以上的毛利率，40%以上的净利润率。

  这与内地开发商普遍维持在25%以下的毛利率和10%以下的净利率，形成强烈对比。



  同样形成强烈对比的还有资产负债率。

  与内地开发商动辄70%、80%甚至90%资产负债率不同，港资发展商的资产负债率，基本都维持在40%以内。

  也就是说，内地开发商，100块的资产中，80块是借的；但香港开发商，只有30块左右是借的。



  负债率最低的太古地产，甚至只有13.57%，这在内地开发商来说，几乎是不可想象的。

  这当中当然有香港楼市售价奇高所带来的影响，但毋庸置疑，商业不动产在港资发展商的资产负债表中，对于营收及利润的贡献无法抹灭。



  在内地，怎样的开发商活得更好？

  说完香港，再说回内地。

  前段时间，说财猫统计了67家规模上市房企2021年的财报数据。

  这样做了一番统计之后，就有了一个有趣的发现：

  大多数企业在生意做大的同时，利润并没有增加。

  TOP10房企当中，有且只有两家，2021年净利润是增长的，这两家房企分别是：

  华润和龙湖。



  华润和龙湖，到底有什么过人之处，能够在行业下行时代，都保持稳定的利润增长？

  很容易就能得出答案，两家房企的共同点是：

  布局都集中在核心一二线核心城市；

  都擅长做复合地产，住宅、商业、写字楼等多栖业态，都拿得出手。

  华润的万象城，龙湖的天街，在商业地产领域都有口皆碑。





  这样做的好处是，垂直业态，住宅、商业、写字楼各个业态能够互相成就，企业的利润营业能最大化，同时也更有利于房企拿地。

  同时，商业就沉淀成为了两家房企的一个蓄水池，源源不断地产生营收和利润，成为了在行业下行周期中的业绩稳定器。

  这样看，是不是和港资有点像？

  未来，商业不动产市场谁主沉浮？

  话说回来，并不是谁都能做商业地产，更不是谁都能做得好的。

  内地不少开发商，曾经也动过杀入商办市场的心思，当然，很多都是为了更方便拿地，比如宇宙第一房企碧桂园、央企中海地产等。

  但即便是像这样的地产巨头，最终也没能折腾出什么水花。

  由此可见，做商业，并不是一件容易的事。

  大开发时代，开发商所擅长的高杠杆及高周转的能力，在商业不动产所需要的精细化运营管理能力面前，并没有优势。

  当然，这中间留下的缝隙，也构成了新机会。

  除了华润、龙湖之外，国内商业也开始出现了一些新的玩法。

  比如说大家都很熟悉的中国平安。

  出于险资长期资产配置的需求，优质不动产资产的合理配置，对于中国平安来说必不可少。



  深圳平安金融中心

  从中国平安的布局也能看到，项目基本都位于一二线城市核心地段、有稳定收益的商业楼宇。

  区别于更擅长开发+运营的地产商，作为一家综合金融服务集团，中国平安在商业不动产投资中展现出和运用的“投融建运退”全价值链资产管理能力，让其更像一家优秀、全能的资产管理公司，而非简单的商业地产运营商。

  目前，通过自建、收购、合作开发运营等方式，中国平安已经沉淀下一批现金流稳定、投资回报率可观的优质不动产。



  杭州平安金融中心

  相较于被“妖魔化”的住宅房地产，商业不动产在实体经济中，能起到“基础设施”和“孵化空间”积极作用，能够有效带动就业、稳定投资、吸引外资，并助力“六稳六保”。

  而稳定的租金收入，以及商业不动产资产的保值增值，也成了中国平安险资资产配置的一块重要的压舱石。



  丽泽平安金融中心

  事实上，从国际的经验上看，不动产投资经营规模最大的，也并不是开发商，而是投资公司和资产管理公司，比如大家所熟知的黑石、华平、凯德等。

  这当中，REITs（不动产投资信托基金）,作为不动产资产证券化的重要手段，起到了至关重要的作用。

  去年，我国基础设施公募REITs市场成功开启且平稳运行，标志着我国公募REITs市场建设迈出了关键一步。

  不少业内人士认为，将商业不动产纳入REITs扩容试点，将是大势所趋。

  从这个角度上来说，房地产的下半场，属于商业不动产的黄金时代，或许才刚刚开始。

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